Se você sonha em ter o seu próprio imóvel em Curitiba, é preciso saber quais as possibilidades para financiar uma casa ou apartamento, a fim de planejar a compra, programar o seu orçamento e fechar o melhor negócio. Fique tranquilo, vizinho, neste post vamos te explicar direitinho como funciona o financiamento de um imóvel. Acompanhe!

O que você encontrará neste artigo:

 

Afinal, como funciona o financiamento de um imóvel? 

Inicialmente, é preciso entender o que é um financiamento imobiliário e quando você deve optar por essa modalidade na hora de comprar o seu imóvel. Confira a seguir.

O que é um financiamento de imóvel?

O financiamento imobiliário consiste em uma linha de crédito ofertada por instituições financeiras destinada à compra, construção ou reforma de imóveis, para fins residenciais ou comerciais.

Uma característica importante é que as instituições bancárias financiam, normalmente, até 80% do valor do imóvel, ou seja, é necessário que você faça um planejamento financeiro para dar o valor de entrada

O valor da entrada pode variar conforme o preço do imóvel escolhido e a renda familiar do comprador. Você também tem a possibilidade de compor renda com cônjuge, outro familiar ou até amigos. Assim, o banco faz o cálculo de acordo com o poder aquisitivo de mais de uma pessoa, facilitando o processo. 

Lembre-se, quanto maior a entrada, menores serão as parcelas e melhores serão as condições para o restante do financiamento.

Por que financiar um imóvel

Quando você não tem dinheiro suficiente para comprar um imóvel à vista, uma das opções mais viáveis é financiar. Justamente por isso, o financiamento é uma das formas mais utilizadas no país para a aquisição de imóvel próprio.

O financiamento imobiliário funciona como uma compra à vista com um dinheiro emprestado, que você pagará de maneira parcelada – e com juros – para o banco. O pagamento das prestações pode ser feito em até 35 anos

Quais são os tipos de financiamento imobiliário?

Há dois tipos de financiamento imobiliário. Continue com a leitura para saber mais!

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O financiamento por meio do SFH é destinado a imóveis de até R$ 1,5 milhão (na avaliação), para uso residencial e localizado na região onde o comprador reside ou trabalha. Para ter acesso a esse tipo de financiamento, é realizada uma análise de crédito do pretendente a fim de comprovar que os encargos mensais do imóvel (prestações, juros e seguros) não ultrapassam o equivalente a 30% da sua renda mensal bruta.

É permitida a composição de renda para chegar a um valor maior da renda mensal bruta, além do uso do FGTS para pagamento de entrada ou parcelas. Nessa modalidade, o financiamento é viabilizado no país por meio dos depósitos em cadernetas de poupança e do FGTS. A garantia desse tipo de financiamento pode ser por hipoteca – o imóvel é usado como garantia para o empréstimo -, ou por alienação fiduciária – o imóvel só se torna do comprador no fim do financiamento. 

Taxa de juros do financiamento imobiliário – SFH

A taxa de juros do financiamento imobiliário no SFH é de, no máximo, 12% ao ano, mais a Taxa Referencial (TR).

Casa Verde e Amarela

O Casa Verde e Amarela – programa do governo federal criado para substituir o Minha Casa Minha Vida -, e que visa facilitar o financiamento da casa própria, com juros menores e subsídios, faz parte do SFH. 

Para esse tipo de financiamento, são consideradas as seguintes faixas de renda: 

  • Faixa 1: renda familiar bruta de até R$ 2.400;
  • Faixa 1,5: renda familiar bruta de R$ 2.600 a R$ 3.000;
  • Faixa 2: renda familiar bruta de R$ 3.000 a R$ 4.400; 
  • Faixa 3: renda familiar bruta de R$ 4.400 a R$ 8.000.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

O Sistema de Financiamento Imobiliário engloba os imóveis que não são contemplados pelo SFH, ou seja, que ultrapassam o valor de R$ 1,5 milhão. Essa modalidade usa recursos de grandes investidores como fundos de renda fixa, fundos de pensão, companhias seguradoras e bancos de investimento. Esse sistema de financiamento funciona com uma garantia de alienação fiduciária.

Por isso, não existe valor máximo de financiamento, o imóvel pode ser tanto para fins residenciais como comerciais ou rurais e pode ser localizado fora da região onde o comprador reside ou trabalha. Também é possível fazer composição de renda para melhorar as condições do financiamento e da escolha do imóvel. 

Taxa de juros do financiamento imobiliário – SFI

No SFI, o financiamento pode cobrir o custo de até 100% do valor total do imóvel, com juros anuais, em média, entre 12% e 16%. O prazo para quitar o financiamento continua sendo de 35 anos e o uso do FGTS no pagamento do imóvel começou a ser permitido em agosto de 2021 para o primeiro imóvel no valor de até R$ 1,5 milhão. 

Quem pode fazer um financiamento?

Em geral, qualquer pessoa maior de idade pode fazer um financiamento imobiliário desde que faça a comprovação de renda correspondente ao valor que ela deseja obter. Além disso, a pessoa interessada não deve possuir nenhuma restrição a crédito. 

Quem já tem um financiamento pode fazer outro?

É possível financiar mais de um imóvel ao mesmo tempo, pois não há restrição em relação à quantidade de operações de crédito em um mesmo nome. É importante estar ciente, entretanto, que a instituição financeira fará uma análise de crédito minuciosa a fim de verificar o comprometimento da renda e a capacidade de honrar com as prestações.

Passo a passo para financiar um imóvel 

O primeiro passo é fazer uma simulação de financiamento. Com base nos dados informados, os bancos enviarão propostas conforme o seu perfil financeiro, já que as taxas variam de acordo com cada cliente e cada imóvel, relacionamento com o banco e prazo de financiamento. Esse procedimento pode ser feito online, no site das instituições financeiras, ou por meio de uma imobiliária.

Documentos para financiamento imobiliário

Cada banco tem sua lista específica de documentação para a solicitação do financiamento imobiliário. Normalmente, são pedidos os seguintes documentos:

  • RG e CPF;
  • certidão de nascimento ou de casamento;
  • comprovante de residência;
  • carteira profissional;
  • documentos para comprovação de renda.
Como é feita a comprovação da renda?

Para a comprovação de renda os bancos solicitam, em geral, documentos como:

  • Holerites ou Contracheques: para assalariados;
  • Declaração do Imposto de Renda do último exercício com recibo de entrega;
  • Extratos bancários (pessoas físicas e jurídicas) dos últimos 6 meses; 
  • Relação de faturamento dos últimos 12 meses: para empresário ou autônomo;
  • Decore: para autônomos.

As instituições financeiras costumam ainda analisar o chamado score do candidato, que refere-se ao seu histórico de bom pagador.

O que fazer para agilizar a aprovação do financiamento?

Para garantir a aprovação é recomendado que você se torne um cliente do banco onde pretende financiar e movimente sua conta antes de solicitar o crédito para financiamento. Mudar a transferência do seu salário para esse banco também é indicado

Antes de entregar os seus documentos para a análise, verifique se o seu CPF está regular e se seu nome está fora da lista dos serviços de proteção ao crédito. Caso contrário, procure imediatamente negociar as dívidas pendentes, pois ao pagar a primeira parcela da negociação o seu CPF já será liberado. 

Após a confirmação dos dados, a instituição financeira emite o Contrato de Financiamento, que deve ser assinado pelo comprador e pelo vendedor do imóvel. 

Registro do contrato em cartório e liberação do crédito imobiliário

O contrato deverá ser levado para registro em cartório, o que garantirá a legalização da transação. Nesse momento, deverá ser feito pelo comprador o pagamento do registro do contrato e do Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI)taxas que devem ser adicionadas ao seu orçamento. Em seguida, é só entregar uma cópia do contrato registrado para o banco e aguardar a liberação de crédito em poucos dias. 

Pagamento das parcelas

Com o crédito aprovado, você se torna o responsável por pagar as parcelas mensais do seu imóvel para o banco no prazo determinado em contrato. Caso o pagamento não seja efetuado dentro do prazo, o comprador pode perder o imóvel. Por isso, é tão importante ter um planejamento financeiro a longo prazo. Ao quitar o financiamento, o banco emite o Termo de Quitação de Imóvel, comprovando que você finalizou o contrato sem pendências. 

Quais são os Sistemas de Amortização?

Para o pagamento das parcelas do financiamento, você precisa escolher o Sistema de Amortização. Os sistemas de amortização são a forma como você irá pagar o seu financiamento, definem principalmente o cálculo da taxa de juros aplicada, as formas para pagamento e o prazo. É possível escolher entre dois modelos: o SAC e a Tabela Price.

O SAC (Sistema de Amortização Constante) gera uma amortização constante, de forma a diminuir a dívida gradualmente com o passar do tempo. Isso ocorre a partir de pagamentos periódicos decrescentes, ou seja, no início do financiamento as parcelas são mais caras e vão diminuindo. Nesse sistema, o valor do capital e dos juros é calculado uma vez e é dividido durante o período do financiamento.

Já pela Tabela Price, o valor total é amortizado durante todo o contrato, mas, diferente do SAC, é de forma crescente. As parcelas são iguais e pagas mensalmente, com os juros já incluídos no valor.

Como usar FGTS no financiamento imobiliário?

É permitido utilizar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço ( FGTS) no financiamento. O FGTS corresponde a 8% do salário bruto mensal, recolhido pela empresa diretamente na Caixa Econômica em uma conta aberta por meio do contrato de trabalho. Esse valor pode ser usado para compor os custos do financiamento imobiliário feito pelo SFH ou pelo SFI. 

Para poder usá-lo, há algumas regras que devem ser seguidas:

  • O comprador não pode ter outro financiamento imobiliário ativo;
  • Deve ter pelo menos 3 anos de carteira assinada, consecutivos ou não;
  • Não pode ser proprietário de outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha.

Já o imóvel deve ser para moradia – e não locação ou comercial -, pode ser usado ou novo, deve ser em área urbana, custar no máximo R$1,5 milhão, deve estar sem dívidas e pendências na matrícula, não deve estar inscrito no cadastro de órgãos de proteção de crédito e não pode ter sido adquirido com uso do FGTS dentro dos últimos 3 anos pelo atual proprietário.

Escolha o seu imóvel em Curitiba 

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